투기과열지구와 조정대상지역 규제와 해제시 바뀌는 것들

이 글을 보시는 분들은 부동산 시장의 격변기를 지내고 계시는 분들입니다. 과거에 없었던 단기간 엄청난 급등의 시기와 얼어붙은 부동산 시장을 겪고 계시는 것입니다. 대략 2~3년 전에 부푼 꿈을 꾸고 부동산 시장에 입문하셨더라면 시장의 무서움을 피로로 느끼셨을 겁니다.

그 이유로는 시장의 가격 변동의 이유도 있지만 부동산 정책과 부동산 관련 금융 정책이 수시로 바뀌면서 부린이에게는 혼돈의 시간이었다고 생각됩니다. 이번에 부동산 시장이 조금 주춤하는 사이에 부동산 규제 지역이 새롭게 조정되면서 해당 지역에 바뀌는 규제들에 대해 모아서 정리해보겠습니다.

 

투기과열지구와 조정대상지역 규제

 

투기과열지구와 조정대상지역이 되면 어떤 규제들이 있는지 확인을 해보면 이해하기 쉬울 것입니다. 금융(대출), 세금, 전매제한, 청약에 대해 상세히 알아보고 부린 이 여러분도 완벽하게 이해하고 넘어갑시다.

 

우선 본론으로 들어가기 전에 간단한 부동산 대출 관련 용어 DSR와 DTI를 알아보도록 하겠습니다.

DSR = 총부채 연간 원리금 상환액 / 연간 소득
*대출자가 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값
(마이너스 통장, 신용대출, 전세자금 대출, 자동차 할부 등 모두 포함)

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

DTI보다 DSR이 더 강한 규제입니다. 부동산 투자 혹은 실거주를 위한 부동산 매매 시에는 DSR규제에 걸리신다고 보면 됩니다.

 

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현재는 22년 7월 이후 DSR 규제 3단계 적용입니다.

 

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투기과열지구 규제

투기과열지구에 지정되면 적용되는 금융(대출), 전매제한, 청약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 관련 금융(대출)

• LTV : 9억 원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억 초과(아파트) 0%
  • 서민 실수요자 : 6억 원 이하 60%, 6~9억 구간 50%(최대 20%p 우대)
• DTI : 40%
  • 서민, 실수요자 : 60%(20%p 우대)
• DSR : 시가 9억 원 초과 주택담보대출 차주 단위 규제 적용 (위에 DSR 규제 완벽 정리 보시면 이해하기 쉽습니다)
• 중도금 대출 발급 요건 강화 (분양 가격 10% 계약급 납부, 세대당 보증건수 1건 제한) : 조정대상지역 동일
• 2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지 (LTV 0%) : 조정대상지역 동일
• 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 금지 : 조정대상지역 동일

전매제한

• 주택 분약권 전매제한
  • 소유권 이전 등기일까지 최대 5년

청약

• 청약 1순위 자격요건 강화, 해당 지역 거주자 우선 공급
• 민영주택 가점제 적용비율 85m2 이하 100%, 85m2 초과 50%
• 재당첨 제한 10년
• 분양 가격 9억 원 초과 주택 특별공급 제한

 

조정대상지역 규제

조정대상지역으로 지정되면 적용되는 금융(대출), 전매제한, 청약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 관련 금융(대출)

• LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
  • 서민 실수요자 5억 원 이하 70%, 5~8억 원 구간 60%(최대 20% 우대)
• DTI : 50%
  • 서민, 실수요자 60%(10% 우대)

전매제한

• 주택 분양권 전매제한
  • 소유권 이전 등기일까지 최대 3년

청약

• 청약 1순위 자격 요건 강화 및 해당 지역 거주자 우선 공급
• 민영주택 가점제 적용 비율 85m2 이하 75%, 82m2 초과 30%
• 재당첨 제한 7년

 

 

투기과열지구, 조정대상지역 해제

규제지역 해제 시 바뀌는 것 들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 관련 금융(대출)

• LTV : 무주택자 70%, 1 주택 소유 60% (미처분)
• DTI, DSR 규제 적용 안 함

전매제한

• 전매제한 해제

청약

• 세대원까지 청약 가능
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