투기과열지구, 조정대상지역 : 현황, 기준, 규제 정리

부동산 투자를 공부하고 있다면 기본적으로 알아두어야 하는 개념 중 하나로 투기과열지구, 조정대상지역이다. 투자뿐만 아니라 실거주의 목적을 두고 있더라도 꼭 알아두어야 하는데 본인이 거주하고 있는 지역이 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정이 된다면 주택마련에 대한 자금 계획을 처음부터 살펴보아야 하기 때문이다.

 

이 글은 투기과열지구, 조정대상지역에 대한 현황, 기준, 각종 규제에 대해 정리한 글로 주택마련을 위한 계획에 참고 해보자.

 

목차

 

투기과열지구와 조정대상지역 이란?

투기과열지구와 조정대상지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부에서 그 지역을 규제함에 따라 주택 시장 안정을 위한 제도이다. 국토교통부 장관 정해 놓은 법령에 따라 해당하는 지역으로서 '국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있다.

규제강도에 따라 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 범주 나누어지고 가장 규제가 가장 많은 투기지역 > 투기과열지역 > 조정대상 지역 순이다.

 

우선 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정이 되면 각종 규제를 받기 때문에 주택마련을 준비하고 있는 사람에게는 불리하게 작용하니 아래 글을 읽어 보고 상세히 준비해 보자.

출처 : 호갱노노

위 지도는 지역별로 규제지역을 나타낸 지도이다. 해당 지도는 호갱 노노 어플 혹은 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

개인적으로 호갱 노노를 통해 부동산 관련 자료들을 많이 참고하고 있어서 유용하게 사용하고 있다.

 

투기과열지구, 조정대상지역 지정 규제 정리

앞서 말했듯이 투기과열지구나 조정대상지역이 지정되는 날부터 각종 규제를 받기 때문에 주택마련에 어려움이 생긴다. 마트에서 물건 사듯이 매수할 수 있는 종목도 아닐뿐더러 다른 종목 대비 많은 자본이 필요하기 때문에 항목들을 상세히 알아보고 준비해야한다. 

 

여기서 왜 계속 상세히 알아둬야 한다고 강조하는 이유는 부동산은 다른 종목대비 많은 자본이 필요하다. 그래서 혹시나 나중에 잔금을 못 내거나 중도급 자납을 지불하지 못한다면 계약한 부동산 자체를 날려 버릴 수 있기 때문이다.

 

해당 지역이 규제 지역으로 지정되었을 때는 대출, 청약, 세금, 전매제한과 같은 규제를 받게 되는데 매수자 입장에서는 좋을게 하나도 없다.

 

대출 규제

시중은행 주택담보대출 조건

주택금융공사 주택담보대출 조건

투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역

가계대출 추가 규제 사항

1) 2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지

2) 1 주택 세대의 신규 주택구입의 주택담보대출 금지

   ** 기존주택 6개월 내 처분 및 전입 의무

3) 무주택세대의 신규 주택 구매를 위한 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무

 

부동산 매수할 때 들어가는 자본금은 엄청나게 큰돈이다 최근에는 부동산 가격이 급등하면서 일반적인 월급쟁이가 30평대 아파트를 구매하려고 하면 평생 일해 모은 돈으로 부족할 것이다.

 

예를 들어 신규 분양 아파트 분양가가 5억이고 주택담보대출(LTV) 기준으로 계산해보자.

투기지역 : 분양가 5억, 주택담보대출 40% 2억, 자기 자본 3억 필요

투기과열지구 : 분양가 5억, 주택담보대출 40% 2억, 자기자본 3억 필요

조정대상지역 : 분양가 5억, 주택담보대출 50% 2.5억, 자기자본 2.5억 필요 

 

이렇게 계산을 해도 2.5억 ~3억 가량 자기 자본이 필요한데 여기서 DTI, DSR 규제로 인해 신용대출 또한 받기가 어렵다면 서민들 중 누가 통장에 억 단위의 현금을 보유하고 있을까 생각이 든다. 분양가가 5억으로 예시를 들었지만 인구가 많은 주요 도시의 30평대 아파트 5억 짜리도 찾기 어려울 것이다.

 

주택청약 규제

주택청약은 규제 지역에 따라 내용이 조금 다르지만 대부분 비슷하다.

1) 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)

   - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상

   - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것

   - 2 주택 소유 세대가 아닐 것

 

2) 재당첨 제한

   - 투기과열지구 : 당첨 시 10년 재당첨 제한

   - 조정대상지역 : 당첨시 7년 재당첨 제한

 

전매제한

1) 투기과열지구

  - 주택, 분양권 전매제한

    소유권 이전등기 시 (최대 5년)

    분양가 상한제 적용주택 전매제한 기강 강화 (수도권은 비투기 과열지구 대비 2년 가산)

 

2) 조정대상지역

  - 분양권 전매제한

    소유권 이전 등기일까지

 

투기과열지구, 조정대상지역에 대해 알아보고 지역별 규제 항목도 알아보았다. 여기까지는 주택 마련할 때 알아 놓아야 하는 항목들로 정리를 하였고 추가로 양도소득세 관련한 내용이 더 있다. 이 부분은 부동산 매수가 아닌 매도시기에 필요한 내용이고 이 또한 중요한 내용으로 따로 내용 정리를 하여 업로드할 예정이다.

 

아래에는 주택청약 관련한 내용 또한 주택마련에 중요한 내용이니 링크로 남겨 놓았으니 한번 확인해보기를 바란다.

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