1가구 1주택 양도소득세 :: 면제조건, 비과세

하늘 높은 줄 집값이 하락세로 접어들었다는 뉴스가 조금씩 보이고 있고 부동산, 대출규제로 인해 급매가 쏟아져 나온다는 소식이 들리고 있다. 부동산 거품이 조금씩 꺼지고 있는 추세로 보이지만 아직도 집값이 너무 높다. 집 한 채 마련하기도 어려운 현실에 어렵게 마련한 집값이 떨어지기라도 한다면 실거주하는 입장에서 아주 스트레스받는 일이다.

 

그래도 어렵게 마련한 내 집 조금이라도 올랐다면 그 수익을 최대한 보장받는 것이 최선의 일이다. 그래서 오늘은 투자 관점이 아닌 실거주 하시는 분들에게 꼭 필요한 1가구 1 주택 양도소득세 면제 조건에 대해서 이야기해 보려고 한다.

 

목차

 

1가구 1주택 양도소득세 면제 조건 완화 

작년 21년 12월 8일부터 1가구 1 주택 (1세대 1 주택)을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 한도를 9억에서 12억으로 상향시킨다는 내용이 발표되었습니다.

이 내용만 들었을 때 9억? 12억?! 내가 양도소득세를 내는가?라는 의문일 들것입니다. 

 

결론만 말씀드리면 양도가액 (아파트 매도 시 체결된 금액)이 12억 이하 일 때를 말하는 것입니다.

 

양도소득세

양도소득세는 주택(아파트)을 살 때 금액과 팔 때 금액에서 발생한 이익(소득)에 대해 매겨지는 세금입니다.

이 이익을 과세표준에 나타난 구간별 세율을 곱하고 누진공제액을 빼주면 양도소득세가 나옵니다.

 

양도소득세 = 양도차익 X 세율 - 누진공제

* 누진공제액은 계산의 편의를 위해 이전 구간 과세표준의 세금을 빼주는 것 

 

예를 들어 제가 아파트를 9억에 사서 12억에 팔았다면 양도차익은 3억이고 과세표준 구간은 3억 원 이하 구간이고 세율은 40%, 누진공제는 1,940만 원입니다.

 

21년 12월 8일 이전 양도소득세 계산

양도소득세 = 3억(양도차익) X 38%(세율) - 1,940만 원 = 94,600,000원 (9,460만 원)

*매매 과정에 각종 추가 또는 공제될 수 있음 (각종 세금 및 중개수수료 등)

 

수익률이 엄청난 부동산이었지만 세금을 너무 많이 납입해야 하네요.

 

양도소득세 비과세 면제 조건, 기준

최근 집값이 많이 오른 상태이기 때문에 이렇게 되면 양도소득세 부담이 엄청나게 크게 다가올 수 있습니다.

여기서 우리는 양도소득세 비과세 기준에 충족하는지 확인하고 꼭 양도소득세를 면제받는 것이 중요합니다.

 

1. 보유기간(거주기간) 2년 이상일 것

   - 이 내용은 기존과 동일하고 변경사항이 없습니다. 실거주를 하셨던 분들이라면 2년 이상 해당 주택에 거주하고 있어야 비과세 조건이 충족됩니다.

 

** 2년 이상 보유했다면 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날로 비과세 기준이 적용됨 (일반적으로 잔금청산일이 더 빠름)

 

2. 양도 당시의 양도가액이 12억 이하

   - 이 부분이 9억에서 12억으로 상향되었는데 부동산 판매할 때 값이 12억 이하면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점입니다.

 

그렇다면 두 가지로 예를 들어봅시다. (21년 12월 8일 이후)

1) 취득가액 9억에 아파트 매수, 양도가액 12억에 매도하였고 양도차익은 3억이다. 

   ** 이렇게 되면 양도소득세 비과세에 해당한다.

 

2) 취득가액 9억에 아파트 매수, 양도가액 13억에 매도하였고 양도차익은 4억이다.

   ** 양도소득세 비과세 대상이 12억이므로 12억 이상 매도 시 과세표준을 다시 계산

    과세표준 계산법

    = 양도차익 X (양도가액 13억 - 비과세 금액 12억) / (양도금액 13억)

    = 4억 원 X 1억 원 / 13억 원

    = 3,076만 원

 

    양도소득세

    = 3,076만 원 X 15%(양도소득세율) - 108만 원 = 353만 원

 

이번 양도소득세 완화로 엄청난 절세를 할 수 있게 되었습니다. 혹시 실거주의 목적으로 살고 계신 아파트 가격이 너무 올라서 너무 좋지만 양도소득세로 인해 스트레스를 받으셨던 분들은 이번 완화 정책으로 부담을 조금 덜 수도 있게 되었습니다.

 

혹시 양도소득세를 내지 않는다고 그냥 넘기시지 마시고 언제나 공부하는 마음으로 투자 공부를 하시다 보면 꼭 양도소득세를 내시는 오는 날이 오실 거라고 믿습니다.

 

마지막으로 오늘 뉴스 중 눈에 띄는 게 있어서 양도소득세 관련 포스팅을 하게 되었습니다.

한국에 돈 많은 사람들은 진짜 많은가 봅니다. 저 정도의 양도소득세를 납부하는 날까지 또 공부합시다.